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采购文件要求

要求内容均为实质性要求及重要指标，不得负偏离，如果负偏离，则报价文件无效。

★服务的基本要求

物业管理服务的基本要求

（一）项目管理与综合服务。

（二）设施设备管理：

1.物业管理区域内设施设备及场所的使用管理及维修养护；

2.物业管理区域门窗、上下水、电路等维修服务。

（三）环境卫生服务。

（四）公共秩序维护服务：

1.物业管理区域内公共安全防范管理服务；

2.物业管理区域的日常安全、消防巡查服务。

（五）食堂餐饮服务按标准制作、保质保量、调剂合理、品种齐全、卫生安全。

（六）完成各项临时性工作。

（七）法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

（八）物业人员年龄要求女性不超过45周岁，男性不超过55周岁。

★服务详细要求

（项目范围、人数、工作职责及人员要求，管理标准）

服务要求（物业服务人员不少于15人）

（一）物业经理（1人）

1、物业经理：1人。

2、人员要求：大专以上学历，具有物业管理经验，有较强的协调领导能力，能及时安排及调配工作。

3、职责范围:

⑴ 负责物业全面工作。

⑵ 负责对管理人员的录用、辞退等提出建议。

⑶ 负责编制项目的物业管理、服务的方案。

⑷ 负责完成合同约定的各类事项。

⑸ 负责定期对物业管理、服务和设施设备的综合检查。

（二）环境卫生的清扫、保洁工作（不少于3人）

1、保洁员：不少于3人。

2、人员要求：身体健康，责任心强，掌握保洁基本常识。

3、职责范围：

⑴ 负责办公楼内各楼层走廊、卫生间、水房、楼梯踏步台阶、墙裙、公共区域的玻璃、卫生桶等卫生清洁工作。

⑵ 负责部分领导办公室、会议室、接待室的卫生清扫工作。

⑶ 食堂排烟道定期清洁、去污工作。

4、管理标准：

⑴ 保洁标准要达到：办公楼内无杂物， 玻璃光亮，走廊、门框、楼梯扶手等处无灰尘。楼内地面要光亮，无死角。垃圾要及时清倒。走廊棚顶不能有灰尘。定期清理楼内外死角，清洗暖气罩等。楼内走廊每天至少清扫4次，应及时听从单位安排、积极配合单位完成好应急卫生工作。

⑵ 所有区域卫生保洁实行标准化清洁，有专人监督检查。

⑶ 无擅自占用和堆放杂物现象。

⑷ 服务文明、规范、准时。

（三）安保工作（不少于6人）

1、保安员：不少于6人（其中白班保安5人，打更员1人）。

2、人员要求：身体健康，不吸烟，不饮酒，有较强的责任心

（四）食堂伙食供应工作（不少于 4人）

1、人数：4人。厨师 1 人，面点师1 人，水案1人，零活1人。

2、人员要求：具有健康证。

⑴ 厨师聘用标准：应具有中级及以上厨师证，有相关工作经验。 ⑵ 面点师聘用标准：应具有中级及以上面点师证，有相关工作经验。

⑶ 食堂工作人员身体健康，掌握所从事的食堂工作岗位的技能，服从安排。（原件备查）

3、负责单位人员的早、午餐供应工作。

4、管理标准：

⑴ 对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

⑵ 厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，确保绝不发生因食品、卫生等导致用餐人员身体不良反映事件。

⑶ 每季做好服务质量满意度测评，及时调整服务方案，不断提高管理服务水平。

⑷ 指标要求：卫生质量合格率 100％，测评满意率 90％ 以上。

（五）电力维修及维修服务工作（1人）

1、电工兼维修工：1人。

2、人员要求:高中以上学历，持电气专业中级及以上职业资格证书。（证书复印件在投标书中体现，原件在原件备查中）。

3、职责范围：

⑴ 在项目经理的领导下，做好办公楼的电器日常维修、维护工作。

⑵ 努力学习并熟练掌握园区供电方式状态、线路走向及所辖设备的原理、技术性能及实际操作。

⑶ 正常操作和使用工具，控制物料消耗。

⑷ 上岗着工装要干净、整齐，维修时携带工具、钥匙等物品要齐全。

⑸ 做好设备的维修保养工作，确保安全运行，对公共电气设施及设备每季度至少检修一次，并填写维修日志。

⑹ 接到报修通知后，及时处理并做好维修记录。

⑺ 听从调遣，积极配合相关部门做好消防、突发事件等工作。

⑻ 做好工具库房的管理工作，完成经理交办的其他工作。

★技术文件

、

资料的要求

一 严格审核录用物业项目的劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书。（查看原件）

二 要求有完善的物业管理服务资料，保存完好。

三 建立规范的劳动合同。

★其它

一、中标单位签订合同后，物业全部人员24小时之内到位，要求双方合同正式签订后在规定时间进场，全面完成对保洁卫生、设备运行、设备维护的交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

二、人员管理严格，管理服务到位，保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。招聘的人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

三、专业技术人员持证上岗。

四、中标单位必须保障工作人员的人身安全，采购单位不承担其责任。

五、合同履行期间发生业主重大投诉事件，造成损失的，业主有权立即终止合同，并要求物业公司赔偿相应的经济损失。

六、采购单位依据物业公司在投标文件中的服务方案每半年对物业公司进行一次全方面的考核评定，物业公司未能全面履行服务方案承诺，造成业主对服务不满意，业主有权依据考核标准终止合同。

七、在工作过程中因工作失职造成物品丢失、损坏，全部照价赔偿。

八、国家调整最低工资标准，甲方不予调整物业费金额。因工作需要，甲方要求岗位人员减少，按实际减少人数计算，减少物业费。

九、费用范围：投标人的投标报价为含税价（人民币），包括员工工资及社会“五险”、工会经费、医疗大额、残疾人保证金、意外险、服装费、餐费、保洁物料费、保洁设备、管理费、税金等所有费用。（投标报价中“社会五险”一律按照项目所需人员全员缴纳计算报价；）

十、中标单位必须保证所派全部人员工资达到沈阳市政府最低工资标准。法定节假日及加班等费用按劳动法规定执行。

十一、本项目不得转包。